原标题:【答疑解惑】上海工业用地如何实行减量化政策?对哪些区域的企业有影响?

  由于上海市建设用地规模接近极限,土地供需矛盾突出,并且存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率低等问题,为了推动产业升级和土地集约利用,结合上海市的规划,政府将部分零星和低效能工业用地置换成其他用地,从而实现上海总体建设用地的平衡与可持续发展,此即上海工业用地减量化(以下简称“减量化政策”)的由来,下文来分析减量化政策对企业的影响。

  即规划工业区块,主要是整体、集中的工业区,通常位于工业园区内。该地块重点发展战略性新兴产业、先进制造业和与之配套的生产性服务业。

  即规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,通常在104区块外由多块工业用地组成。该区域重点发展与新城建设相融合、与产业链相配套的生产性服务业。

  即集中建设区外的工业用地,属于104区块和195区域外、独立的零星工业用地。该区域重点实施生态修复和整理复垦等事宜。

  风险大,是各区县减量化政策率先实施的对象。各区县通常会有年度搬迁指标等。

  即在上述三个区域中开发效率低下的工业用地,相关标准,可参考《上海市低效工业用地标准指南》等。

  企业可以通过上海市各区县公布的搬迁地块、搬迁计划以及各区县未来总体性规划来确定企业所在区域是否位于搬迁区域,如需进一步明确,企业可向所在区的规划和国土资源部门进行进一步沟通、确认。

  低效用地:通俗的说,如果能摘掉“低效”的帽子,那么,可以不搬迁。例如,在不改变土地用途等的条件下,通过技改、增资、扩产等改造开发方式提高土地利用效率或土地税收产出率等,从而超过低效标准。一般来说,政府会给予一定时间的过渡期以便企业改造开发,企业可能会被要求签署相关协议书。如果过渡期满后,仍然是低效用地,那么,政府才会提出收回等要求。因此,低效用地的搬迁并不那么急迫。

  对于198区域或者不能通过增资技改来解决问题的低效用地,从长期来看,企业往往需要清算或者搬迁。

  首先,政府部门可能通过取消优惠政策扶持、严格执行差别电价、以及加大综合整治力度(例如,从环保、税收、拆违等层面)来引导企业主动退出;

  其次,由于被列入198区域,相关地块的产业准入被严格控制和限制,这将导致企业通常难以通过土地转让、厂房租赁等方式从土地上获得收益,以至于企业从商业上不得不考虑清算或者搬迁。

  通常是货币补偿。补偿的法律依据和标准,通常参考公益拆迁的相关法律依据和标准进行。关于货币补偿项目,律师列表如下:

  一般由评估机构按照国家规定的标准和程序进行评估(下同),根据评估价确定补偿金额。

  一般按不动产评估价的10%来确定补偿金额。如果企业要获得比该金额更高的补偿,则需要准备相关证明材料,由拆迁部门个案审查并协商。

  结语:企业搬迁是一个复杂的项目,整个过程涉及诸多问题,包括与政府部门的交涉等,我们建议企业聘请专业团队,提供全过程专业的服务。另外,由于198区域的风险性,我们建议工业企业在用地选择上,尽量回避上述区域。