研究与洞察 2023年第二季度上海产业园区租金市场分析报告与发展前景趋势展望

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　　2023年第二季度，上海产业园区市场的净吸纳量环比上升，同时也出现结构性变化：以往需求强劲的一些核心子市场均出现负吸纳，已形成产业集群效应且性价比较高的部分成熟中子市场则需求稳健，租户降本增效意愿表现明显；整体市场平均租金受部分核心子市场租金下降影响，环比下降0.2%；新增供应集中入市叠加暂缓的租赁需求，今年产业园区的空置率将出现抬升。预计产业发展势头的逐步回升将有望带动租赁情绪的回暖，并拉动租金尽快企稳并重新迈入上行通道。

　　租户追求性价比的趋势明显，致使核心子市场和成熟中子市场的需求表现分化：核心子市场净吸纳量为负值，而成熟中子市场的净吸纳量则创2021年以来的单季新高。

　　张江和金桥各有一个新项目竣工入市，为市场带来约13万平方米的新增供应。

　　核心子市场平均租金环比下降0.5%至4.58元每平方米每天，而成熟中子市场的平均租金则环比微升0.2%至2.67元每平方米每天。

　　新增供应集中入市叠加暂缓的租赁需求，今年产业园区的空置率将出现抬升。

　　随着租赁需求的持续筑底，上海产业园区的平均租金也在本季度出现调整；不过成熟中子市场的平均租金仍保持增长，自2021年第三季度以来已连续上涨八个季度。

　　随着大量新增供应在未来1-2年不断入市，预计空置率仍将爬坡，租金也将暂时踟躇。

　　根据最新的统计数据显示，互联网和相关服务、软件和信息技术服务业的营收保持稳定增长，高端装备业产值全面回升，汽车、电气机械和高端装备的出口形势较好。作为上海产业园区需求的主要来源，这些产业发展势头的逐步回升将有望带动租赁情绪的回暖，拉动租金尽快企稳并重新迈入上行通道。

　　对业主而言，考虑到租赁情绪的放缓叠加2023-2024年将出现的供应高峰，高力国际建议以促进去化为主旋律，以较长的免租期和各种补贴项目等优惠条件留住优质的租户并吸引潜在客户。

　　对租户而言，目前市场温和的租金走势，对于科技企业、尤其是初创企业来讲是获得优惠的租赁成本的好时机。

　　中央政府在财政政策和货币政策上持续靠前发力，通过减税降费、降息降准等一系列措施扩大内需、促进投资；待激励措施转化为企业实际盈利后，产业园区的租赁情绪将出现积极的回应。

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