园区四栋厂房：1号楼、2号楼、3号楼多层＋5号楼高层围合布局

上海张江科学城扩区范围内、周浦区域的生命科学产业基地（独门独院）推出整体转让：总建筑面积 28,969.15 ㎡（地上 21,895.38 ㎡＋地下 7,073.77 ㎡），由 3 栋多层厂房（4F）＋1 栋高层厂房（7F·37.8m）及地下车库组成，配电 4,000 kVA，地铁 18 号线沈梅路站步行约 5—8 分钟直达，车位 201 个

交易价格 3.2 亿元，交易方式为股权交易，按总建筑面积折算楼面价约 1.10 万元/㎡。项目产证期限大于 30 年，无全生命周期管理、无税收产值要求，是上海产业用地二级市场上少有的“轻约束”独门独院标的

一、区位：张江科学城的产业外溢第一带

项目位于周浦区域、张江科学城扩区范围内，是一座独门独院的生命科学产业基地。张江科学城规划面积已扩至约 220 平方公里，这里是科学城产业空间外溢的主要承接带，定位集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业

• 轨道交通：地铁 18 号线沈梅路站，步行约 5—8 分钟直达
• 车程参考：至陆家嘴约 38 分钟、至浦东机场约 40 分钟
• 产业邻里：集成电路材料装备与生物医药重大项目同板块集聚

二、园区航拍：四栋楼，一个整体

园区沿街视角：多层厂房与高层厂房错落

多层厂房组团与中央庭院绿地

屋顶俯瞰：楼栋间连廊与装卸场地关系清晰

园区总用地容积率 1.5，低密度花园式研发生产形态；地下设整层车库，地上地下车位合计 201 个。电梯配置：高层厂房 2 台客梯＋1 台货梯，多层厂房客梯货梯各 1 台——每一栋都具备独立货运动线，是研发生产型园区日后出租、再分割的硬件基础

三、楼栋资产明细

园区总图：5 号楼（高层）居北，1 号楼临主街，2、3 号楼沿次街，地下车库双出入口

层数（多层 4F、高层 7F·建筑高度 37.8m）与用地指标引自政府规划设计方案公示；表中面积、层高与荷载为按公示指标及同类厂房标准的测算参考，蕞终以不动产权证、测绘报告及结构图纸为准

多层厂房外观：石材＋玻璃幕墙立面，首层设装卸区

高层厂房外观：园区制高点，可承载中试与规模化生产

厂房室内现状：框架结构大平层，毛坯交付、柱网规整

四、谁适合买：封测与大分子两条工艺线

半导体封测／高端器械：封测线要求大电量、大货梯、规整柱网与洁净改造空间。4,000 kVA 园区配电可支撑中小规模封测与测试产线起步；多层厂房客货梯分设、高层另配 1 台货梯，晶圆盒与设备的垂直运输不卡口；框架结构大平层无过多内隔墙，千级／万级洁净区的净化空调机房与管井有充足布置空间。本板块本就是高端医疗器械与 IVD 产业集聚带，园区原产业定位即分子酶、微流控、POCT 与快速基因检测，产业邻里同频

生物医药大分子药物：大分子（抗体、重组蛋白、细胞基因治疗）对厂房的核心诉求是层高足以容纳工艺夹层与 AHU 机组、楼面荷载承受不锈钢罐体与反应器、给排水与纯水系统有改造余量、人流物流可彻底分离。本项目低容积率、整层大平层、毛坯交付，意味着洁净分区可以按自家工艺从头规划，不必迁就遗留装修的格局妥协；地下整层车库释放地面货运空间，危化品与物料动线可与访客动线完全分离

五、商务与政策条件：一张“轻约束”的产证

“无全生命周期管理、无税收产值要求”在当前上海的产业用地语境里极少见——多数 2014 年后出让的产业用地都带产业准入与绩效对赌。这意味着买受人接手后经营自由度高、转让摩擦小，正因如此，本标的在二级市场上属于稀缺筹码

六、上海二级市场交易规则解读：股权交易怎么走

2026 年 5 月，上海市规划资源局印发《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》，工业用地连同房屋的整宗交易、涉地股权转让统一纳入监管。本次标的采用股权交易方式，以下几点须重点把握：

• 股权变更须事先沟通：工业用地使用权人股权结构、出资比例变化导致实际控制人改变的，应事先经出让人同意
• 受让方须符合产业导向：转让对象应当为符合产业发展导向的企业；开发区内转让需征求开发区管理机构意见
• 交易价格双向调节：交易价格比同区域出让价低 20% 以上政府可优先购买，高 20% 以上可被限制
• 合同与登记同步落地：受让人须与规划资源部门签订补充出让合同、与属地政府签订产业发展合作协议
• 权利义务随转移延续：已纳管项目经产业部门确认后可随转移延续；本项目未纳管，负担较轻
• 交易与登记联办：二级市场平台统一发布交易公告，交易、登记可联办

对买方的实操建议：尽调清单除产权、抵押、租赁与工程质量外，务必加三条——调取出让合同全文（重点看股权与转让限制条款）、与属地规划资源及产业部门做交易预沟通、确认 3.2 亿元定价与同区域出让价的比价关系

七、配套：医疗与人才社区

商业、餐饮、酒店与公寓一体的综合片区，距产业基地约 4 公里

人才公寓与国际社区项目环伺

3.2 亿元、股权交易、独门独院承接——在张江科学城 220 平方公里的产业版图上，能以股权方式整体拿下一座带产证、无对赌的研发生产园区，机会窗口并不常有。欢迎投资机构与产业方对接，统一安排尽调资料调阅与实地踏勘