各镇人民政府，各街道办事处，区政府有关委、办、局：

　　区规划土地局制订的《宝山区工业用地全生命周期管理实施细则（试行）》，已经区政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

　　宝山区工业用地全生命周期管理实施细则（试行）

　　为进一步加强本区工业用地出让全生命周期管理，促进土地出让合同有效履行，提高土地利用的质量和效益，保障产业经济平稳运行和健康发展，根据《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号）及上海市规划和国土资源管理局《关于制定区县工业用地全生命周期管理实施细则的通知》，结合宝山实际，制定本实施细则。

　　本区范围内新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类项目适用本实施细则。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本实施细则。除工业用地、研发总部用地外，其他用途地类结合项目实际情况可参照本实施细则执行。

　　（一）成立宝山区工业用地管理协调工作组（以下简称“区工作组”）

　　以行政服务中心为平台，由区经委牵头，区发展改革委、区科委、区规划土地局、区环保局、区人力资源社会保障局、区税务分局、区行政服务中心、区监察局、区安全监管局等十个部门及项目涉及街镇、园区作为区工作组成员单位，负责审议产业项目准入以及项目投入、产出、节能、环保、本地就业等约束性指标，审核土地利用绩效评估结果，并做出继续使用或收回建设用地使用权等重大决定，协调各部门工作进展，完善保障措施，确保本实施细则的全面落实。

　　区规划土地局负责本区工业用地规划和土地利用管理。区经委会同区相关部门负责本区产业准入标准制定，土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序的制定及实施。区环保局会同区相关部门负责本区工业用地环境保护约束指标体系建立，并牵头做好环境保护的监督管理工作。区行政服务中心负责审批全过程的协调服务和督查监管。本区其他职能部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。

　　各镇及园区管理机构负责项目履约考核等具体工作。

　　一般情况下，新增供应工业用地的建设项目应在交地后6个月开工，交地后24个月竣工，交地后30个月投产，经批准后开工（竣工）时间均可延期一次各3个月。特殊项目经区工作组会议审核和市规划国土资源局批准，开工时间为交地后9个月，竣工时间和投产时间相应顺延，分别为交地后27个月和33个月。

　　街镇人民政府或园区管理机构对项目开（竣）工进行属地化管理，负责督促受让人按合同要求按时开工（竣工）。区规划土地局负责将合同签订、出让金缴付、建设用地使用权交付、开发建设等情况及时向街镇和园区管理机构反馈；区行政服务中心负责审批全过程的协调服务和督查监管，提高行政审批的透明度和办事效率。

　　土地出让合同中约定项目开工、竣工、投产时间，根据项目实际情况，街镇人民政府或园区管理机构可以约定实施项目时间履约保证金（保函）制度。项目时间履约保证金按出让金20%比例收取，一般按开工、竣工、投产6:2:2设置，受让人应在土地出让合同签订后10个工作日内缴纳（或提交保函），街镇人民政府或园区管理机构负责收取并采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理。

　　受让人取得项目施工许可证日期作为开工日期，申请竣工验收受理日期作为竣工日期，投产时间以区经委出具认定意见落款时间为准。受让人按时开工、竣工、投产的，应及时向街镇人民政府或园区管理机构提供证明材料，由街镇人民政府或园区管理机构统一将证明材料提交所在地规土所，作为合同监管附件上传监管系统。

　　街镇人民政府或园区管理机构对按时履约的项目，在各阶段认定后10个工作日内全额返还项目时间履约保证金及银行存款利息，银行存款利息按国有商业银行同期活期利率计算。未按时履约的，街镇人民政府或园区管理机构可按出让合同约定直接罚没违约金；违约情形严重的，经街镇人民政府或园区管理机构申请，出让人有权解除出让合同。

　　建立工业用地项目土地利用绩效评估制度，由区经委牵头负责土地利用绩效的评估工作。土地利用绩效评估分为投产评估、达产评估、过程评估和到期评估四个阶段。

　　具体评估内容、标准及流程由区经委牵头结合《关于进一步完善宝山区工业项目供地机制的意见》（宝府〔2013〕14号）、市相关标准及宝山工业用地项目实际另行制定，必须包括土地出让合同中约定的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境等约束性指标。

　　投产、达产、过程和到期评估的时间分别为投产后1个月、达产后1个月、达产后第3年开始每4年、出让年期到期前1年。

　　由区经委会同区相关职能部门、街镇人民政府、园区管理机构依据土地出让合同约定具体实施，其中区发展改革委对固定资产投资总额及固定资产投资强度进行评估认定。

　　在工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可以申请解除土地出让合同，经出让人同意，终止合同并收回建设用地使用权。除市、区政策性计提外，由区、镇（园区）按约定返还剩余年期土地出让价款；对地上建筑物的补偿，采取残值补偿方式处置，并在土地出让合同中先行予以约定。涉及地上建筑物补偿的，由产业项目储备机构具体落实，费用计入地块前期成本。

　　具体流程为：受让人提出申请→出让人审核→双方签订解除合同意向书→出让人解除出让合同→出让人向区财政局提出返还剩余年限土地出让价款申请→区财政局审核并确定具体返还的土地价款金额（成本已返还镇、园区的，由镇、园区先行向区财政局返还）→提交区工作组审议→进行返还。

　　存在下列情形之一的，按合同约定出让人有权解除出让合同，收回建设用地使用权，对地上建筑物的补偿，采取无偿收回方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

　　1．除不可抗力外，受让人因自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定时限的；

　　2．经区经委认定，项目在达产评估、过程评估、到期评估中未达到合同约定标准的；

　　3．经区环保局认定，土地在使用过程中造成严重环境污染的；

　　4．违反我国法律、法规和合同约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的；

　　5．擅自改变土地用途，违法情节严重，在规定时间内未完成整改的；

　　6．除上述情形外，其他需要收回土地使用权的。

　　具体流程为：街镇人民政府或园区管理机构向区规划土地局提出无偿收回建设用地使用权的申请并提供项目情况→区规划土地局联合区经委、区环保局核实项目是否存在强制收回情形、建立项目清单并各自提出初步处置意见→区工作组审议确定是否强制收回→出让人启动强制收回程序，无偿收回建设用地使用权→受让人主动交回房地产权证（或公告收回）→产证注销并公告。

　　工业用地使用权到期前，受让人可向出让人提出续期使用申请，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足环保要求、通过综合评估且评估结果报区工作组审核同意的，可采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。由区经委牵头负责土地出让合同到期续期的综合评估工作，评估要求按出让合同约定及到期时产业发展新要求确定。对出让年期20年内的项目，续期时的土地出让价款可参照原出让合同约定的出让价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等综合评估确定。对出让年期超过20年的项目，出让价款按续期时工业用地市场价格确定。

　　受让人未提出续期申请或提出续期申请但评估不达标的，建设用地使用权到期后，合同自然终止，依法收回建设用地使用权。受让人应按规定办理房地产权证注销登记，交回房地产权证，地上建构筑物及附属设施按合同约定处理。

　　工业用地出让前，应按照环保要求，进行土壤和地下水地质环境质量检测，相关检测报告作为土地出让合同附件。在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，需进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为附件。具体检测工作由园区管委会或街镇人民政府根据区环保局提供的具有检测资质的检测机构名单委托开展，相关费用计入地块前期成本。

　　区环保局负责土壤和地下水地质环境质量检测的管理工作，明确造成严重环境污染的具体认定程序，认定完成后出具认定结论。对认定造成严重环境污染的，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。具体修复工作可由建设用地使用权人自行开展或通过缴纳修复费用后由街镇、园区开展。修复工作完成后由区环保局进行验收，对未达到修复标准的限制该地块再出让。

　　土壤检测标准执行《土壤环境质量标准（GB15618—1995）》及《展览会用地土壤环境质量评价标准（暂行）》（HJ350—2007），地下水检测标准执行《地下水质量标准（GB/T14848—93）》。修复达标标准为不差于出让合同附件中的检测结果。

　　本实施细则自印发之日起施行，有效期两年，具体内容由涉及的相关部门负责解释。本实施细则中未涉及的事项按照《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号）执行。

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