东方网记者柏可林4月12日报道：4月11日，发布2023年头部季度上海房地产市场回顾与展望。数据显示，2023年一季度，上海商业地产市场逐步回归常态，各类市场经营活动有条不紊，持续释放复苏信号。

　　甲级办公楼：带看量和问询量稳步增加

　　一季度带看量和问询量显著增加，然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略，故租赁成交相对缓慢。市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。

　　上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。”而在非中央商务区，一季度净吸纳量录得59,300平方米，其中内资金融服务业和生命科学行业是主要需求来源。出于节约成本的考量，部分企业从中央商务区迁至邻近的非中央商务区的优质新项目。

　　产业园区：科技和高端制造企业租赁需求活跃

　　租赁活动逐步回暖，带看量显著上升，但大部分租户仍持谨慎的租赁策略，致使租赁进程较为缓慢。

　　上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“一季度，以集成电路、人工智能为代表的科技企业和以新能源汽车为代表的高端制造企业展现出较为活跃的租赁需求。”

　　新增供应方面，一季度录得一个产业园区项目竣工交付，总建筑面积共计82,000平方米，上海产业园区整体空置率小幅上升至13.6%。考虑到租户较为谨慎的态度及未来供应压力，业主预期有所调整，一季度整体租金小幅下降0.1%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。

　　零售物业：购物中心客流量大幅回升

　　2023年一季度，上海购物中心的客流量大幅回升，其中餐饮业态表现突出。消费品零售缓慢复苏，品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。

　　一季度，上海全市净吸纳量录得-28,300 平方米，仍为负值。新增租赁需求主要来自国际护肤品牌、运动户外服饰及装备、汽车展厅、家居用品和家具品牌。

　　仲量联行上海零售地产部总监黄臻表示，“餐饮业的复苏带给一部分高级餐厅和烘焙连锁店扩张信心，但与此同时，品牌对于门店选址也更加看重。”

　　2023年一季度上海物流地产的租赁活动保持平稳，净吸纳量共录得8.7万平方米，高于去年同期水平。尽管一季度有新项目完工入市，但新项目和现有项目的需求仍保持稳定，非保税物流地产整体空置率小幅下降至9.4%。

　　仲量联行中国区产业与物流服务部资深董事黄晖表示： “一季度租赁活动主要由电商和零售租户主导。”2023年整体的新增供应仍将保持高位，预计2023年还将有5个新项目完工入市，总建筑面积达58.2万平方米，青浦和松江等新增供应较集中的子市场在短期内将面临空置率上升和租金涨幅收窄的压力。

　　稳健的租赁需求使得上海物流地产租金在2023年一季度保持增长。一季度，上海物流地产租金环比上涨0.41%，增速微幅放缓，达到人民币1.58元每平方米每天。

　　受一季度新增一手商品住宅供应减少的影响，一季度商品住宅成交量录得255万平方米，环比下降4.2%，同比下降4.7%。尽管如此，一季度整体一手商品住宅销售势头有所回暖，在本季度开盘的新项目中，约47%的楼盘项目获得高认筹率并触发积分制，高于上季度的36%。不同品质的住宅项目之间的成交表现维持分化态势，地处优质地段的高端住宅项目需求维持高位。

　　仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计2023年高端住宅供应量将保持充足，由于改善型需求依然强劲，全年高端住宅销售将有望持续良好势头。”短期内一手房限价将维持边际宽松的情况下，预计高端一手价格有望进一步上涨。高端二手市场方面，随着二手商品住宅成交势头逐步企稳回暖，2023年下半年二手住宅价格有望进一步回升。

　　投资市场：大宗交易总成交量同比增长

　　2023年一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元同比增长0.65%。整体市场延续2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

　　一季度，机构投资者的成交金额占全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐；办公物业成交仍以自用型买家为主导，一季度四宗办公物业交易均由自用买家购得，以满足其总部办公需求。

　　仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示：“中国不断出台宏观利好政策，包括不动产私募基金的试点以及公募REITs的扩容，拓宽不动产领域的融资渠道，同时为市场注入了更多动力，加快恢复投资者对中国市场的信心。”

　　酒店市场：一二月酒店入住率恢复至疫情前86%

　　2023年一季度，旅游人次和酒店业绩出现双重正向效应。上海2月份接待了176,700名国际游客，比去年同期增长了26.3%。截至2023年2月，每间可出租客房收入同比显著增长21.6%至482元，主要得益于入住需求的恢复。入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%，同时日均房价也增长了2.3%至937元。与疫情前的2019年同期对比，2023年1-2月的每间可出租客房收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。

　　今年后三季度，上海将再次迎来一波供给潮，共计3,696间客房入市，一些换牌改造的地标奢华型酒店也即将亮相。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“来华签证的恢复将对旅游业和酒店业产生积极影响。上海与其他外国需求市场之间的国际交流已经开始，而且这种活动将变得更加活跃。首先体现在商务出行上，再是旅游出行。我们对2023年上海酒店市场的复苏充满信心。”

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