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　　原标题：产城战略观察 浦东金桥战略转型关键战役：“工转科”的价值能否升级自身产业IP？【第241期】

　　浦东金桥，一家从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理的新兴城区开发运营商，通过租售结合，以租为主的经营模式，截止目前拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业共约236.7万㎡以及约34.81万㎡的出租土地。

　　受益于国资改革和自贸区建设，未来势必给公司土地带来价值重估。

　　本文将以金桥开发区的新机遇出发，扒一扒浦东金桥的“存量土地价值”。

　　金桥开发区产业基础雄厚，片区价值提升

　　1990年，国家级经济技术开发区-上海金桥经济技术开发区成立，地处浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，靠近市中心边界。

　　开发区规划面积27.38 平方公里，北区18.48 平方公里，南区8.9 平方公里。2014年12月，金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国（上海）自由贸易区。

　　随着上海自贸试验区的扩展，金桥开发片区与金桥出口加工区的“双区联动”前景被看好，而相比于陆家嘴、张江等区域的租金，金桥的办公成本优势更明显，不少在金桥有业务往来的企业已从外高桥迁入金桥。

　　图 – 金桥开发区被纳入上海自贸试验区

　　目前，金桥开发区四大传统产业（汽车及零部件产业、现代家电产业、生物医药及食品产业和电子信息产业）已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构，并逐步发展成为上海重要的先进制造业核心功能区、生产性服务聚集区、战略性新型产业区和生态工业示范区。

　　图 – 目前金桥开发区主要产业发展情况

　　图 - 金桥开发区产业占上海总体规模比较

　　产业发展规模来看，汽车产业是金桥开发区头部个千亿级的产业，汽车制造企业可以占到上海整体规模的一半，《浦东新区十三五规划》中指出，金桥经济技术开发区将加快向新能源汽车、自动化和智能装备、新一代信息通信技术等产业领域转型升级，可以预见的是，未来金桥开发区势必聚焦核心领域和关键技术的创新突破，将吸引更多的产业人口流入金桥，催生办公、园区、租赁市场的巨大需求。

　　品牌和资本输出能力是工业制造类园区未来成长的关键所在，金桥开发区自成立以来，已经实现了从“代工厂”向“智慧谷”的蜕变。

　　图 - 金桥开发区产业发展蜕变规律

　　从园区要素形态看，金桥开发区因高起点而越过了初期的零部件加工、直接升级到高端制造、再到产品系列极大丰富，直至产品和服务品牌的创造过程；

　　以此相应地，金桥产业形态也越过代工企业云集阶段，直接进入产业龙头入驻引领，再到多个优势产业链集群生成，直至流程优化和再造的全过程；

　　为此，金桥园区从初期为龙头企业打造各式厂房和综合性用房，到为产业链完善各类配套设施，直至日益注重生态人文环境的打造。

　　总之，金桥开发区发展潜力巨大，在打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心的进程中，区域园区发展呈现“供需两旺”的趋势，但相对张江，陆家嘴板块厂房租金价格较低，是板块的极大优势。

　　浦东金桥 - 开发区产业地产品牌

　　头部部分我们介绍了金桥开发区的板块价值，在这样的机遇下，浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，肩负开发区创新驱动、转型发展、产业升级的历史使命，是以政府功能导向为主要职责的园区开发商，目前在上海浦东中环附近已拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，实际控制人为上海市国资委和浦东新区国资委。

　　01总体战略：新兴城区开发运营商”

　　浦东金桥主要从事上海金桥经济技术开发区的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，逐步从园区集成开发商，向新兴城区开发运营商转型，目前已经拥有包括金桥经济技术开发区北区、南区、新金桥广场(人民广场)北郊未来产业园(宝山区)，和碧云壹零(临港)五大开发板块。

　　浦东金桥园区主要分为研发办公类，标准厂房类、北郊未来产业园三大类，目前已经引进了咪咕视讯、天翼视讯、央广视讯、国视通讯、中投视讯、网达软件等代表性项目。金融科技产业方面目前已经引进证通、中新金科、富友金融等代表性项目。

　　加强精品载体的策划与建设，结合园区产业升级与转型发展，统筹产业区、商办区、生活区等功能，全力推动相关重点产业载体和城市化项目建设。

　　2018年，浦东金桥围绕自贸区扩区和科创中心建设两大国家战略，继续围绕“强招商”理念，介入产业发展、精准招商，构建开发区上下游连通、大中小协同的产业生态体系。

　　2016 年 3 月，上海市规土局发布《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》，提出实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本策略，明确原土地权利人参与盘活存量工业用地的实施办法。

　　浦东金桥可用于金桥开发区二次开发的项目资源包括存量资源和潜在增量资源。

　　截至2018年末，公司可出租物业面积 235.4 万方，总体出租率达 82.1%；

　　其中，厂房、住宅、研发楼、办公楼和商业的出租率分别为 76%、96%、68%、84%、90%。

　　此外，公司拥有出租土地 37.6 万方，且仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。

　　主要是退出项目土地回购，浦东金桥于2016年3月、12月分别注册成立由鹏、由川两家项目公司，专门收购开发区内存量物业及未来运营的主体。

　　通过提高容积率、转型商办或研发总部用地等方式对工业用地进行改造。

　　由度系列是金桥二次开发的主要载体之一，本篇主要以“由度系列”为例，解读浦东金桥如何在“二次开发”战略下提振优质物业的体量增长。

　　根据《金桥管委会：金桥转型之道：优二强三进四》的公开数据，由度系列总规划建筑体量约60万平米，并且基本面上都是由原先的老旧工业厂房改建而成，充分利用容积率指标以及租金水平，目前已经在租、在建的由度系列包括由度工坊、由度工场、由度空间和由度慧谷等项目，是金桥总部经济和信息网络文化产业基地的承载园区。

　　由度工坊（T28 地块）：位于金桥出口加工区川桥路 401 号，靠近金湘路。

　　由度工坊由一家大型家电企业搬迁后留下的闲置厂房改建而来，利用老旧厂房建筑层高和承重的优势，引入数据中心、数字摄影棚等项目；

　　写字楼地面建筑10余万平、地下建筑5万余平、1栋地标性功能建筑、5栋研发办公楼、1个会务中心以及下沉式广场等组成，是金桥在十二五期间拓展生产性服务业发展空间的首个重要载体。

　　目前，由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；

　　由度工坊Ⅴ期（4-02地块）取得规划许可证，前期工作准备中。

　　由度空间（T25 地块）：合计建筑面积5.9万平米，其中 I 期和 II 期分别为 3.5万和 2.4 万平米，由原水仙能率退出厂房改造而成，II 期于2015年竣工。

　　由度工场（T12-B 地块）：毗邻由度工坊，主要以办公楼为主。建筑面积2.5万平方米，在引入重点核心产业后，也将提升租金水平。

　　由度慧谷（T17-C 地块）：建筑面积分别为1.3万平方米，由服装厂、电视机组装厂、手机装配厂等小型加工生产企业的老厂房改造而成。

　　目前，由度工坊写字楼已集聚了各类总部58家，其中，全球性总部4家、亚太区总部14家、大中华区总部3家。

　　龙头企业的入驻带动园区产业链条的形成，随着园区产业链的升级和更迭，逐步形成园区品牌竞争力。

　　此后，园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法，实现在园区外业务的品牌输出。

　　浦东金桥享受金桥开发区发展的新机遇，后续有望借势政策红利，一方面加强土地开发强度，提高容积率，实现土地资源物理空间的拓展，释放隐性土储红利；

　　另一方面将工业用地转型商办、研发用地，促进产业门类良性转换，实现租金水平的大幅提升。

　　但不可忽视的是，一方面，在上海产业园区腾龙换鸟的大趋势下，大量传统制造业企业面临外迁，留存的厂房仍在企业手中，进而催生大量的二房东的进驻，市场价格由存量转租主导，进而抬高市场价格，反而不利于产业的发展；

　　另一方面，随着金桥开发区产业的快速升级，开发区自身产业服务也亟待升级以适配企业发展需求。

　　综上所述，未来，浦东金桥不能只着眼于短期发展，而更应关注长远的战略规划。

　　宝山工业园区在转型发展的关键期出让土地，导致后期园区管理无能为力。

　　而对比市北高新，却在发展中找到了自身独特的大数据IP，国家级超级计算机公共实验室的入驻，必将带来产业相关的企业，帮助园区实现长期发展。

　　浦东金桥当前面临的就是这样的问题，在转型的关键期如何寻找到自身的产业IP显得尤为重要。

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